记得当年楼市正值火热时期，马云的一句“房价如葱”，成了很多人茶余饭后的谈资。而当年万达的王健林在正值楼市狂热期，断臂求生，由重资产转向轻资产的一个经营方式，一时间也让外界觉得昔日的地产大佬错判了市场，白白浪费了大好的赚钱机会。

可没想到是，才几年功夫，市场就让大家见证了当年王健林的决断有多么正确。这几年，地产行业中绝大多数房企们都备受着房子难卖、资金难回笼、债务压力太大的煎熬，但是在这一次楼市的调整周期中，万达不仅平稳度过了这一次危机，甚至在这几年里实现以更低的价格、收购了更优质的地产项目。

2021年下半年开始，各房企们迎来了新一轮楼市的调整，不少房企因为现金流压力只能选择破产倒闭，甚至很多房企只能选择“躺平”来应对债务压力巨大、房子销量大幅下降，直到2022年地产市场迎来新的转机，比如允许满足特定条件的地产企业在A股市场融资，房企们才终于缓过来。

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而万达，也是最先一批符合融资条件的企业。多年的操作，也让越来越多人信服这位地产大佬，尤其是当年他的那句预言，在外界看来，简直就是“神预言”：

当年在讨论未来房地产发展方向的时候，王健林就曾表示：

“现有土地供应量和存量房，已经导致了很多地方项目都卖不动；再加上这两年地方债务持续增长的情况下，地方主要靠卖地来还债。

这种情况下，土地和房地产的供应进一步被放大，这两个因素导致了市场供过于求，除了热点城市外，其他城市再过两年就不需要调控了”。

实际情况呢？

根据相关平台数据显示，2023年，我国房企到期的各项债务已经累计达到了9579.6亿，比2022年多出了近700亿，这其中不仅仅有信用债，还有各类海外债券。如果再加上过去那些应付未付的应付债务，估计实际欠债可能规模更大。

可毕竟房企还债纯靠“输血”始终不太现实，而最有效且最能实现良性循环的法子就是卖房，如今虽说市场回暖，但是想要市场回到过去那个飙涨的年代已经不可能了。而且绝大多数人口外流、产业经济单一的地区，市场销量仍不太理想。这种情况下，开发商的日子有多难熬，可想而知。

这种背景下，未来手持多套房的家庭，就不得不面临三大难题：

1、市场由“需求”到“供给”的转变，“不再愿意买房”，可能会逐步深入人心。

这些年，随着房价的一路飙涨、甚至居高不下，房贷的透支已经挤压了居民的消费以及实体经济，一部分人手上没钱已经成为事实。

同时，一方面市场供求已经饱和；另一方面也是因为将来只有20%的人口流入及产业经济较好的城市圈、都市群需求能逐步上升。得人口者得发展，其他人口老龄化加剧、出生率不断下降、人口外流又严重的城市，市场需求会越来越少。

2、持房成本压力已经上升

这两年，全国已经有三个省份试行了房东税，而且试点的税率还不低。其中，云南规定对个人出租房屋带来的收入，采取10%的税率；如果出租的是公寓、商铺等非住宅，那么税率就需要20%。相当于如果出租一个商铺年收10万，就得交2万的税。

除此之外，还有不断上涨的物业费等，另外再加上每月必不可少的房贷月供，加总在一起，每月的支出已经让很多持有房产的人苦不堪言，为了降低压力，不少地区已经开始了二手“抛房潮”，甚至有的人因为各项压力巨大，导致只能停贷断供，不得不面临房子被拍卖的结果。

3、房子出租难，以租养贷的梦想化为泡影。

为了降低持房压力，不少持有多套房产的家庭开始以租养贷的方式来缓解压力，但是，从中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据显示：

2023年1月，全国50个城市住宅平均租金为36.6元/平方米/月，环比下跌0.27%；同比下跌1.97%。

由此可见，随着大城市房价的居高不下，“就业压力”以及“生存压力”的加大，很多人已经开始“逃离”一二线，选择回到家乡发展。而这种现象对于城市来说，其结果就是：咱们走在路上满大街上随处可见的“店面招租”，“空置房降价待租”等普遍现象了，而这种现象对于手持多套房的家庭而言，最大的困难就是：想要以租养贷已经不太现实了。

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